Gli effetti della pandemia sul mercato immobiliare

Torna a crescere il mercato immobiliare: nel primo trimestre 2021 gli investimenti in costruzioni sono aumentati del 5%, sia nella componente residenziale che in quella commerciale; il volume delle compravendite nel comparto residenziale è cresciuto del 2,8%. Le misure di restrizione dovute alla pandemia stanno però cambiando le preferenze degli italiani, più orientati su villette mono-familiari che su singoli appartamenti. È quanto si evince dalle ultime pubblicazioni della Banca d’Italia: in particolare, secondo il Bollettino economico di luglio nel secondo trimestre sarebbe proseguita la crescita della produzione edile.

Come è cambiato il mercato dopo la pandemia

Nei mesi primaverili la domanda di abitazioni è rimasta molto sostenuta. I prezzi delle case hanno continuato a salire nei primi tre mesi del 2021 (1,7% rispetto al periodo corrispondente). Secondo il “sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto tra marzo e aprile, le prospettive degli agenti immobiliari sono migliorate. Nelle loro percezioni, in un orizzonte di tre anni, le caratteristiche delle abitazioni ricercate dai potenziali acquirenti saranno molto diverse da quelle prevalenti prima della pandemia, con una maggiore richiesta di unità abitative indipendenti e con “spazi esterni”. In particolare, in base all’indagine, la domanda di unità abitative indipendenti aumenterà, per il 75% degli operatori la ricerca di spazi esterni crescerà per il 90,3%.

Gli sviluppi attesi circa la dimensione e la posizione degli immobili richiesti sono invece più incerti: per il 44,5% degli agenti la domanda di unità abitative di grandi dimensioni aumenterà a fronte del 44,2 che ne prefigura una stabilità; il 43,3% degli operatori si attende una maggiore richiesta di abitazioni in aree periferiche o non urbane, che rimarrà invece stabile per il 48,8%. Per i due terzi degli intervistati, a tali sviluppi contribuirebbe in misura molto o abbastanza rilevante la possibilità di ricorrere al lavoro a distanza. Quanto ai prezzi, l’indagine, condotta presso 1.323 agenti immobiliari dal 29 marzo al 30 aprile 2021, segnala che il 61,5% degli intervistati ne indicava una sostanziale stabilità rispetto alla precedente rilevazione. I giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati nelle aree non urbane, ma si confermano sfavorevoli nelle città dove le prospettive sono migliorate su un orizzonte biennale ma restano prevalentemente negative nel trimestre in corso.

Andamento delle vendite nel trimestre

La quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione nel trimestre gennaio-marzo è lievemente salita (83,6% da 82,1% del IV trimestre del 2020) e si colloca appena al di sotto dei livelli precedenti l’epidemia. L’80,7% degli agenti ha venduto solo abitazioni preesistenti; la quota di operatori che ha intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta minima, intorno al 2%. Significativo il miglioramento registrato nelle aree non urbane. Le valutazioni restano invece sfavorevoli nelle aree urbane e metropolitane.

Poco più della metà degli agenti riporta un numero di incarichi da evadere stabile rispetto al trimestre precedente. Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è sceso rispetto al trimestre precedente, al 10,1% dal 11,3; anche i tempi di vendita sono diminuiti, a 7 mesi (da 7,5). È aumentata la quota di agenti che indicano che proposte di acquisto ritenute troppo basse dai venditori siano la causa prevalente di cessazione dell’incarico (59,8%, da 54,3). Secondo il 47,9% degli operatori i prezzi offerti sono giudicati troppo elevati dai compratori.

Aumenta la facilità nell’ottenere un mutuo

La percentuale di agenzie che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo si colloca al 24,6% (da 25,8). Il 72,9% delle compravendite è stato comunque finanziato con mutuo ipotecario (dal 73,8 della rilevazione precedente); il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è pressoché stabile, al 76,2%.

Il mercato degli affitti

Quanto al mercato degli affitti, secondo l’indagine, poco meno dell’80% degli operatori ha dichiarato di aver locato almeno un immobile nel primo trimestre, in linea con il periodo precedente. Il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione dei canoni di affitto si conferma ampiamente negativo nelle aree urbane e metropolitane; fuori dalle aree urbane la quota di agenti che indicano una riduzione eccede di soli 6,5 punti percentuali quella di chi segnala un aumento, mentre circa il 70% segnala canoni stabili.

Il saldo tra prospettive di aumento e di diminuzione dei prezzi di affitto nel secondo trimestre del 2021 si conferma ampiamente negativo, risentendo delle attese ancora molto sfavorevoli nei centri urbani. Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è lievemente sceso, portandosi al 4,3%. Il saldo tra la quota di agenzie che hanno riportato incarichi a locare in crescita nel primo trimestre e quelle che ne hanno segnalato una diminuzione è lievemente salito, ma resta ampiamente negativo (-18 punti percentuali, da -22,3).

Cosa prevedono gli operatori del mercato

Secondo l’indagine le attese delle agenzie riguardo al proprio mercato di riferimento sono notevolmente migliorate, pur restando lievemente improntate al pessimismo: il 14,5% degli operatori ha aspettative sfavorevoli per il secondo trimestre, il 12,4 prefigura invece un miglioramento. Su un orizzonte biennale, il 48,2% degli operatori esprime prospettive positive, il 19,7 ha previsioni in peggioramento.

Il saldo fra la percentuale di agenzie che prevede un aumento dei nuovi incarichi a vendere nel trimestre in corso  e la percentuale di coloro che se ne attendono una riduzione continua a migliorare, pur rimanendo negativo (-2,1 punti percentuali, da -7,6). Le attese sull’evoluzione dei prezzi di vendita nel trimestre in corso sono salite, pur rimanendo decisamente orientate al ribasso. Le prospettive a due anni, tornate positive nell’indagine precedente, sono ulteriormente migliorate, con un saldo fra attese di miglioramento e peggioramento pari a 23,6 punti percentuali (da 9,6).

La quota di agenti che si attende un impatto positivo dell’epidemia sulla domanda di abitazioni è notevolmente aumentata, divenendo prevalente su quella di chi si attende effetti negativi soprattutto nelle aree non urbane.

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